4 Şubat’ta 6306 Sayılı Kanun Yönetmeliği’nde Yapılan Değişiklikler Kentsel Dönüşümde Neleri Getirdi?

Türkiye’nin en kritik gündem maddelerinden biri olan kentsel dönüşümde, uygulama yönetmeliğinde yapılan kapsamlı değişikliklerle dönüşümü hızlandıracak adımlar atıldı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan bu yeni düzenleme, yıllardır süreci tıkanma noktasına getiren engelleri aşmayı ve afet riskine karşı çok daha hızlı hareket etmeyi amaçlıyor.

1. Salt Çoğunluk Dönemi: %50+1 ile Karar

07.11.2023 tarihinde 6306 Sayılı kanunda yapılan değişiklik ile salt çoğunluk (%50+1) ile kentsel dönüşüm sürecini başlatılmasına yönelik düzenleme yapılmıştı. Yapılan son düzenleme ile kentsel dönüşüm projelerinde "oy birliği" aranması zorunluluğu nedeniyle bir kişinin itirazıyla tüm sürecin kilitlenmesi dönemi sona erdi. Aşağıdaki kararlar artık taşınmazın hisseleri oranında salt çoğunluk (%50+1) ile alınabilecek:

• Parsel birleştirme 
• Yeniden bina yapımı ve kat karşılığı projeler 
• Hisse satışı ve gelir paylaşımı modelleri 

2. Tek Bir Malik Süreci Başlatabiliyor

Dönüşüm sürecini başlatmak için artık tek bir malikin başvurusu yeterli. Başvuru yapıldığında toplantı süreci zorunlu olarak başlıyor. "Haberim yoktu" tartışmalarını bitirmek adına; muhtarlık ilanı, bina panosu, noter veya elektronik tebligat gibi yöntemlerle bildirim yapılarak şeffaflık sağlanıyor.

3. Karara Katılmayanların Payı Satışa Çıkıyor

Salt çoğunlukla alınan karara uymayan maliklerin hisseleri, rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılabilecek. Eğer paydaşlar satın almazsa, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ devreye girerek bu payları alabilecek.

4. Tapu ve İmar Kolaylıkları

• Netleşen Tapu Süreci: Riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki "riskli yapı" şerhi kaldırılıyor ve yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem göreceğine dair yeni bir kayıt düşülüyor. Bu durum satış ve pay devri gibi işlemleri hızlandırıyor.
• İmar Hakkı Transferi: Eğer binanın bulunduğu zeminde risk varsa veya mevzuat gereği aynı parsele yapı yapılamıyorsa, imar hakkı başka bir parsele transfer edilse dahi kentsel dönüşüm kanunu çerçevesinde olan haklardan faydalanabilecek.
• Parsel Birleştirme: Birden fazla riskli parsel birleştirilirken her bir parsel için salt çoğunluk yeterli sayılıyor. Ancak sürece boş bir parsel dahil edilecekse, o parsel için oy birliği şartı aranmaya devam ediyor.

5. Kamuya Öncelik ve Müteahhit Düzenlemeleri

Riskli bina yıkıldıktan sonra arsa satışına karar verilirse; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve TOKİ satın alma konusunda öncelik hakkına sahip. Ayrıca, 1 Ocak 2024’ten sonra ruhsat alan müteahhitler için teminat oranlarında düzenlemeye gidilerek maliyet baskısı yaşayan firmalara nefes aldırılması hedefleniyor.

Sonuç: Hız ve Güven Dengesi

Bu düzenleme, mülkiyet hakkı ve adil bedel gibi hassas başlıkları barındırsa da temel odak noktası "hız". Devletin sürece daha aktif katılımı ve azınlık itirazlarının süreci kilitlemesinin önlenmesi, deprem riski altındaki yapıların dönüşümünü hızlandıracak teknik düzenlemeleri netleştirmiştir.