DÖNÜŞÜMDE YENİ DÜZENLEME BEKLENTİSİ VE SEKTÖRÜN GENEL DURUMU, TELLAL KASIM 2017

Çevre ve Şehircilik Bakanlığından başta kentsel dönüşüm olmak üzere gayrimenkul piyasasına yönelik yeni yasal düzenlemelerin yapılacağına dair açıklamalar yapılıyor. Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, Depreme yönelik tedbirler kapsamında yeni kentsel dönüşüm yasası çıkarılacağını belirtirken, Başbakan Binali Yıldırım da konuyla ilgili çalışmaların devam ettiğini belirtti. Bu açıklamalar ışığında gayrimenkul sektörü yeni düzenlemelere odaklanmış bulunuyor. Yeni düzenlemeler merakla beklenirken, bu düzenlemelerin içeriğine dair ipuçları da yakından takip ediliyor. Yetkililerin açıklamaları çerçevesinde yeni yasal düzenlemenin mevcut kentsel dönüşüm süreçlerinde yaşanan sorunlara çözüm getirmesi bekleniyor. Mevzuattaki açıkların bazı kişiler tarafından art niyetli kullanılması ve buna bağlı yasal itirazlar nedeniyle çalışmaların tıkanması sıklıkla yaşanan bir sorun olarak görülüyor. Bu sorunun giderilmesi amacıyla, art niyetli itirazlara neden olan maddelerin yeniden düzenlenmesi ve bu yolun kapatılması bekleniyor. Finansman Sorunu Kentsel dönüşüm kapsamında mevcut gayrimenkulünü kendisi değiştirmek isteyen kişilerin vergiden muaf tutulması ve bu kişilere faizsiz kredi verilmesine dair çalışmalar yapılıyor. Bu noktada gerekli finansmanın sağlanması amacıyla İller Bankası’nın kentsel dönüşüm bankası haline getirilmesi bekleniyor. Sürece kaynak yaratılması amacıyla Bakanlıklara ait sosyal tesislerin satılması ve buralardan gelecek gelirin kentsel dönüşüme aktarılmasına dair düzenlemeler öngörülüyor. Kentsel dönüşüm çalışması yapan belediyelere finansman desteği sağlanmasına yönelik düzenlemelerin yapılması da öngörülüyor. Projelerin başlama aşamasında Belediyeler için faizsiz kredi sağlanması bekleniyor. Mevcut kentsel dönüşüm projelerinde, proje alanında yaşayan kişilerin proje süresince ikamet edeceği rezerv alanlar oluşturuluyor. Başta İstanbul olmak üzere bazı bölgelerde rezerv alan konusunda sorunlar yaşanıyor. Yeni düzenleme ile rezerv alan sorununa yönelik tedbirler de ön görülürken, düzenleme ile bazı yeni alanların rezerv alan olarak kullanıma açılması bekleniyor. Mevcut sorunların çözümünün yanı sıra yerli ürünlerin kullanımının teşvik edilmesi gibi ek maddelerin de yeni düzenleme de yer alması öngörülüyor. Düzenlemenin kanunlaşması ve uygulanmaya başlanması ile kentsel dönüşüm projelerinin daha da yaygınlaşması bekleniyor. Dönüşümde Son Durum 2012 yılından bu yana tüm Türkiye’de bağımsız birim olarak 530 bin konut, dönüşüm alanlarında ise 435 bin konut dönüştürüldü. Türkiye’de riskli olarak görülen 7 buçuk milyon civarındaki yapının 2018’den itibaren dönüştürülmesi hedefleniyor. Bu çerçevede kentsel dönüşüm kapsamında her yıl 500 bin konutun yenilenmesi ve dönüştürülmesi planlanıyor. Bu süreçte ülke ekonomisinde ortalama 40 milyar dolarlık bir hacim oluşturulması öngörülüyor. Türkiye genelinde satılan konut sayısı her yıl artış gösteriyor. Öyle ki 2013 yılında 1.157.190, 2014 yılında 1.165.382, 2015 yılında 1.289.320, 2016 yılında da 1.341.453 konut satış sonucu el değiştirdi. 2017 yılı verileri, yıl sonunda yeni bir rekorun kırılabileceği yönünde. Geçen yılın ilk 9 aylık döneminde 935.811 olan konut satış rakamı, 2017 yılında Ocak-Eylül döneminde yüzde 10’luk bir artış göstererek 1.030.728 oldu. Yasal düzenlemelerin de katkısı ile inşaat ve konut sektörlerindeki bu yükselişin sürmesi bekleniyor. Yabancılara Taşınmaz Satışı Mayıs 2012 tarihinde Tapu Kanunu’nda gerçekleştirilen değişiklik ile yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması uygulaması kaldırıldı ve 183 ülke vatandaşına Türkiye’de “mütekabiliyet koşulu aranmaksızın” taşınmaz edinme hakkı verildi. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz (konut, iş yeri, arsa, tarla) edinebiliyor. Türkiye’de geçerli mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan resmi sözleşmelerin mutlaka taşınmazın bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılması gerekiyor. Ayrıca, resmi satış öncesinde noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkün. Yabancılar kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, taşınmaz satın alabiliyorlar. Ancak farklı şehirlerde de olsa, yabancı bir kişinin Türkiye’de satın alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemiyor. Ayrıca taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekmektedir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde 10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedirler. 2017’nin başında, en az 1 milyon dolar tutarında taşınmazı üç yıl satılmaması şartıyla satın alan yabancı uyruklulara Türk vatandaşlığı verilmesi uygulamasının yanı sıra Nisan itibariyle yabancılara konut veya işyeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde KDV istisnası sağlanması uygulaması getirildi. Yabancılara 87.400 Konut Türkiye’de son 4 yılda yabancılara yönelik konut satışı yüzde 49 artış gösterdi. Söz konusu dönemde yabancılara yönelik toplam konut satışı 72.159 olarak kayıtlara geçti. Aynı dönemde Antalya 22.514 konut ile yabancıların en çok tercih ettiği il olurken, bunu 21.331 konut ile İstanbul izledi. Yabancılara satılan konutların yarısından fazlası Antalya ve İstanbul’da yer aldı. 2013-2016 yıllarında yabancılar bu illerde toplam 43.845 konut edindi. Aynı dönemde yabancıların konut aldığı diğer iller 4.148 konutla Bursa, 3.296 konutla Yalova, 3.326 konutla Ankara olurken, Aydın, Trabzon, Sakarya ve Mersin yabancıların konut alımı için tercih ettiği diğer iller oldu. 2013 yılından bu yana yabancılara toplam 87.400 konut satıldı. 2013-2016 yıllarında, yabancılara yılda ortalama 18.000 konut satılırken, 2017 yılının 3. Çeyreği itibari ile yabancılara satışı yapılan konut sayısı 15.241 oldu. Yıl sonu itibari ile bu rakamın 20.000’i aşması öngörülüyor. En Çok Iraklılar Aldı Türkiye’den en çok gayrimenkul alanlar ise, Irak, Suudi Arabistan ve Kuveyt uyruklu yabancılar oldu. Bu üç ülke vatandaşları, 2015 ve 2016 yıllarında Türkiye’de toplam 15.728 gayrimenkul satın aldı. 2015-2016 yıllarında Irak uyruklulara yapılan konut satışı 7.264 iken, 2017 yılının ilk 9 ayında bu rakam 2.638 oldu. 2017 yılında Irak, Suudi Arabistan ve Kuveyt’ten sonra Türkiye’den en çok gayrimenkul alan ülke 943 konut ile Rusya Federasyonu oldu.